Pojęcie crowdfundingu pojawia się najczęściej w kontekście finansowania różnego rodzaju innowacyjnych projektów lub start up’ów. Jednak znaczenie tego zjawiska jest dużo szersze i dotyczy bardzo wielu obszarów, wśród których w szczególności wymienić należy branżę nieruchomości. Aby zrozumieć ideę finansowania właśnie nieruchomości za pomocą crowdfundingu, warto dowiedzieć się nieco więcej na temat tego popularnego sposobu inwestowania środków.
Historia crowdfundingu
Na początek warto wyjaśnić znaczenie pojęcia crowdfundingu, które wywodzi się od angielskich słów: crowd, oznaczającego tłum oraz funding, czyli finansowanie, co można tłumaczyć jako “finansowanie społecznościowe”. Terminu crowdfunding po raz pierwszy, w 2006 roku, użył Michael Sullivan na blogu “fundavlog”.
Crowdfunding jest zatem sposobem finansowania danej inwestycji czy też pozyskiwania środków finansowych na konkretny projekt poprzez swego rodzaju zbiórki pieniędzy od osób zainteresowanych realizacją danego przedsięwzięcia.
Warto przy tym zaznaczyć, że wpłacanie datków jest całkowicie dobrowolne, a środki w ten sposób zgromadzone przeznaczane są na z góry określony cel.
Początki crowdfundingu sięgają roku 1997, kiedy to w Stanach Zjednoczonych grupa fanów brytyjskiego zespołu rockowego postanowiła zgromadzić fundusze na sfinansowanie trasy koncertowej w USA. Udało im się zebrać na ten cel aż 60 000 dolarów, co okazało się tak dużym sukcesem, iż zespół wykorzystał ten sposób zbierania środków na sfinansowanie swojego kolejnego albumu. Pierwszy portal internetowy dedykowany crowdfundingowi powstał już w 2000 roku i służył głównie artystom, którzy za jego pośrednictwem pozyskiwali fundusze na realizację swoich artystycznych projektów, pomijając w tym procesie udział wytwórni, natomiast osoby wpłacające swoje datki często otrzymywały rabaty na zakup ich albumów. Przełomowym momentem w historii crowdfundingu okazał się start platformy kickstarter.com, która wykorzystywana była już nie tylko przez artystów. Metoda pozyskiwania pieniędzy za pomocą crowdfundingu była bowiem wykorzystywana do realizacji wielu innowacyjnych projektów z różnych dziedzin.
Od roku 2009 serwisy dedykowane crowdfundingowy zaczęły powstawać także w Europie, natomiast w Polsce pierwsza tego typu platforma – polakpotrafi.pl – powstała w roku 2011. W tym samym czasie stworzono kolejny serwis zrzutka.pl, w ramach którego można organizować zbiórki pieniędzy na dowolny cel.
Rodzaje crowdfundingu
Współcześnie istnieją cztery podstawowe formy funkcjonowania crowdfundingu, które różnią się między sobą sposobem przekazywania pieniędzy przez osoby wspierające daną inwestycję.
Pierwszym rodzajem crowdfundingu jest darowizna, która jest swego rodzaju bezzwrotną dotacją i zwykle organizowana jest na cel charytatywny przez stowarzyszenia non-profit. Osoby wpłacające datki nie otrzymują zatem z tego tytułu żadnych korzyści, a jedynie przyczyniają się do finansowego wsparcia ważnej idei.
Drugim rodzajem crowdfundingu jest ten oparty o system nagród, który nazywany jest również crowdfundingiem sponsorskim. Opiera się on na tym, iż uczestnicy zbiórki, w zamian za wpłacane środki, otrzymują świadczenia zwrotne, które mogą mieć formę materialną i niematerialną, na przykład jako zniżki na zakup danego produktu (albumu muzycznego, biletu na koncert etc.), wejściówki na spotkanie z autorem projektu czy imienne podziękowania. Tego rodzaju crowdfunding sponsorski zakłada zatem, że jego uczestnicy dokonują swego rodzaju przedpłaty na zakup danego produktu bądź usługi w tzw. przedsprzedaży.
Z kolei crowdfunding pożyczkowy opiera się na możliwości pozyskania od internautów swego rodzaju mikrokredytów, stąd inna nazwa tej formy: crowdlending lub peer-to-peer lending. Ten sposób finansowania projektów za pomocą pożyczki całkowicie pomija instytucje finansowe, więc wiąże się z mniejszą ilością formalności, natomiast beneficjent jest zobowiązany, podobnie jak w przypadku tradycyjnego kredytu, do zwrotu pożyczonych środków wraz z ustalonymi odsetkami.
Dużą popularnością cieszy się obecnie czwarty rodzaj crowdfundingu, tzw. udziałowy, który nazywany jest również crowdinvestingiem bądź equity crowdfundingiem. Polega on na finansowaniu projektu za pomocą odsprzedaży pewnej liczby udziałów indywidualnym inwestorom za pomocą platformy crowdfundingowej, co gwarantuje im partycypowanie w przyszłych zyskach danego projektu. Crowdfunding udziałowy jest najbardziej rozbudowaną formą tego typu rozwiązań i może występować w modelu kolektywnego finansowania firm, funduszu inwestycyjnego bądź w modelu inwestycyjno-akcyjnym. W pierwszym przypadku w rozwój tych podmiotów inwestowane są niewielkie kwoty w zamian za udział w ich dochodach w przyszłości, w drugim – środki lokowane są w sposób zbiorowy i następnie wspólnie inwestowane, natomiast w trzecim – następuje sprzedaż akcji, do których prawa własności przekazywane są inwestorom internetowym.
Kto uczestniczy w crowdfundingu nieruchomości?
Crowdfunding nieruchomości jest rozwiązaniem dedykowanym głównie osobom, które poszukują zarówno inwestycji krótko- , jak i długoterminowych. Dzięki temu możliwe jest bowiem osiągnięcie zysku w krótkim czasie, a także wzrostu zainwestowanego kapitału w długim czasie.
W kampaniach crowdfundingowych nieruchomości uczestniczą trzy podmioty. Pierwszym z nich jest oferent lub projektodawca, którym może być zarówno osoba fizyczna, jak i podmiot gospodarczy. Jego intencją jest pozyskanie środków na sfinansowanie inwestycji w nieruchomości. Drugim uczestnikiem kampanii są inwestorzy, a więc wszystkie osoby, które zakupiły udziały, przyczyniając się tym samym do sfinansowania projektu. Trzecim podmiotem jest platforma crowdfundingowa, której rolą jest pośredniczenie pomiędzy oferentem a inwestorami na każdym etapie trwania kampanii.
Oferent musi zadbać o to, aby zaprezentowany projekt deweloperski był atrakcyjny dla potencjalnych inwestorów, ale jednocześnie budził zaufanie, dzięki czemu będzie on w stanie pozyskać wystarczającą ilość środków na jego realizację. Z kolei inwestorzy powinni dokładnie analizować interesujące ich projekty pod kątem przyszłych zysków oraz ewentualnych zagrożeń. Nad całością czuwa natomiast platforma crowdfundingowa, która poprzez odpowiednią weryfikację projektu oraz przekazywanie i udostępnianie wszelkich niezbędnych informacji umożliwia podjęcie inwestycji.
Rodzaje inwestycji crowdfundingu nieruchomości
Crowdfunding nieruchomości jest niczym innym jak zbiorowym inwestowaniem, które umożliwia łatwe i wygodne nabycie udziałów w projektach inwestycyjnych. Warto podkreślić, że metoda ta cechuje się niską barierą wejścia, gdyż możliwe jest inwestowanie niewielkich kwot, a także niskimi kosztami transakcyjnymi. Ponadto crowdfunding nieruchomości zapewnia transparentność inwestycji oraz dużą kontrolę nad nią.
W crowdfundingu nieruchomości możemy wyróżnić trzy rodzaje inwestycji.
Pierwszym z nich jest zakup przez spółki celowe gruntów w lokalizacjach, w których istnieje możliwość ich dalszego przekształcenia na działki budowlane. Grunty te zostają sprzedane po okresie trwania inwestycji, czyli zwykle po 5 latach. Następnie zysk z inwestycji wypłacany jest inwestorom w wysokości proporcjonalnej do liczby posiadanych udziałów. Drugim rodzajem inwestycji w ramach crowdfundingu nieruchomości są projekty deweloperskie, natomiast trzecim - projekty rentierskie, czyli inwestycje w nieruchomości z przeznaczeniem na wynajem.
Jak wygląda proces finansowania inwestycji deweloperskiej w drodze kampanii crowdfundingowej
Finansowanie dewelopera w ramach kampanii crowdfundingowej odbywa się według określonego, stałego schematu. W pierwszej kolejności na platformie crowdfundingowej tworzona jest oferta deweloperska. Następnie jest ona weryfikowana przez obsługę danej platformy i po jej pomyślnym zakończeniu możliwe jest rozpoczęcie kampanii crowdfundingowej. Kwota kapitału potrzebnego na realizację inwestycji musi zostać zebrana w określonym czasie, zwykle w ciągu 60 lub 90 dni. Jeśli się to uda, całość przekazywana jest deweloperowi, a ten, po zakończeniu inwestycji, dokonuje wykupu udziałów, które zostaną powiększone o proporcjonalną do nich kwotę zysków. Jeśli natomiast w danym terminie nie uda się zgromadzić środków, wszystkie dokonane wpłaty zwracane są inwestorom.
Crowdfunding nieruchomości cieszy się rosnącą popularnością, jeśli chodzi o pozyskiwanie środków na realizację inwestycji. Okazuje się bowiem doskonałym sposobem na zdywersyfikowanie portfela inwestycyjnego i pozwala na gromadzenie zysków z ulokowanego kapitału.
Nic więc dziwnego, że crowdfunding nieruchomości rozwija się w tak szybkim tempie. Jego zdecydowanym atutem, który w dużej mierze decyduje o atrakcyjności tego rodzaju inwestycji, jest wspomniana wcześniej niska bariera wejścia, dzięki czemu, przy minimalnej wartości kapitału, możliwe jest nabycie udziałów w interesującym projekcie deweloperskim. Przejrzyste i stosunkowo proste zasady uczestnictwa w kampanii crowdfundingowej, zarówno w formie oferenta, jak i inwestora, sprawiają, że ta forma finansowania inwestycji staje się atrakcyjną alternatywą dla każdego inwestora.
źródło: Crowdfunding jako źródło finansowania inwestycji w nieruchomości pdf Magdalena Gostkowska-Drzewicka
Crowdfunding nieruchomości w Polsce
W Polsce rynek jest we wczesnej fazie rozwoju w porównaniu do USA, ale jest kilka możliwości inwestowania piniędzy przez crowdfunding nieruchomości :