Connect with us

Hi, what are you looking for?

Inwestowanie w nieruchomości

Zakup mieszkanie od dewelopera na wynajem- analiza Opłacalności

finansowanie nieruchomości

Zakup dodatkowego mieszkania na wynajem jest postrzegany jako źródło dochodu pasywnego, dostępne nawet dla osób spłacających już jeden kredyt na swoje lokum. Inwestując wkład własny na poziomie 30 – 50% wartości mieszkania, miesięczne przychody mogą przewyższyć ratę kredytu o kwotę od kilkuset do tysiąca złotych. Najemca spłaca więc kredyt i generuje niewielki, ale stały zysk. Jednak niespodziewane wzrosty cen, jakie zaobserwowaliśmy w roku 2020 przy jednoczesnym spadku cen wynajmu, spowodowanym pandemią sprawiają, że należy dobrze przemyśleć taką inwestycję.

Kondycja rynku mieszkaniowego w 2020 i 2021 r.

Trwająca do początku 2020 r. hossa na rynku nieruchomości, będąca owocem wieloletniego wzrostu gospodarczego, trwała na tyle długo, że spodziewaliśmy się kryzysu. Jednak jak to zwykle bywa w takich sytuacjach, mało kto przewidział skąd ten kryzys nadejdzie. Pandemia okazała się na tyle zaskakującym zjawiskiem, że zaczęto tworzyć czarne scenariusze. Niektórzy mówili nawet o spadkach wartości mieszkań o 20 % i więcej. Tymczasem już III kwartał 2020 r. Pokazał, że stało się zupełnie odwrotnie. Według danych z raportu Expandera i Rentier.io, ceny zaczęły wzrastać i było to szczególnie odczuwalne na rynkach regionalnych. Od stycznia 2020 r. w Krakowie ceny wrosły o 8,7% (do poziomu 9.168 zł za m2), we Wrocławiu o 6,7% (8.312 zł za m2), w Gdańsku o 6,7% (9.851 zł za m2). Na mniejszych rynkach zmiany były czasem nawet bardziej odczuwalne np. Lublinie aż 9% (6.974 zł za m2). Jedynie w Warszawie wzrost cen okazał się umiarkowany, gdyż wyniósł 3,5% (10.886 zł za m2). Należy jednak pamiętać, że stolica to najdroższy i najbardziej płynny rynek w kraju, więc także najbardziej odporny na wahania koniunktury.

Dlaczego ceny mieszkań wzrosły mimo pandemii?

Jak podaje raport Narodowego Banku Polskiego III kwartał 2020 r. zaskoczył niezwykłym ożywieniem pierwotnego i wtórnego rynku mieszkaniowego. Przyczyna takiego stanu to po pierwsze ucieczka inwestorów przed ryzykiem. W czasie zagrożenia ludzie pozbywają się gotówki i nabywają aktywa, które lepiej utrzymają wartość, a mieszkania w dobrej lokalizacji są pierwszym wyborem w takiej sytuacji. Z drugiej strony deweloperzy chcieli jak najszybciej zamknąć rozpoczęte już inwestycje, a jednocześnie wstrzymywali się z rozpoczynaniem nowych projektów. W tej sytuacji wzrost cen okazał sięnieuchronny.

Dodatkowym czynnikiem wpływającym podniesienie cen mogło być wprowadzenie od początku 2021 r. podatku CIT od spółek komandytowych. Takiespółki były dotychczas powszechnie stosowaną przez firmy deweloperskie formą optymalizacji podatkowej. Część deweloperów, którzy nie będą w stanie dokonać zmian w formie spółki, może dyskontować dodatkowe koszty w cenach oferowanych mieszkań. 

Wzrost cen jest więc w dużej mierze spowodowany nerwową reakcją deweloperów i samych kupujących. W 2021 r. stopniowe uspakajanie nastrojów i opanowywanie pandemii spowoduje najprawdopodobniej stabilizację, nie ma jednak co liczyć na korektę. Na podstawie danych z pierwszego kwartału 2021 r. możemy założyć, że ceny utrzymają się na poziomie średnio 10 tys. zł za m2 w Warszawie i 8 tys. zł za m2 w dużych miastach wojewódzkich. 

Ile można zarobić na mieszkaniu na wynajem w nowych warunkach?

Mieszkanie na wynajem to nie tylko lepszy zysk niż lokata bankowa, ale także ochrona przed inflacją i wzrost wartości samego lokalu. Pandemia zweryfikowała jednak zyski z wynajmu mieszkań i doprowadziła do spadku cen między 15 a 30%. O ile w 2021 obserwujemy już pewne odbicie, to przewiduje się, że powrót do poziomu cen sprzed marca 2020 r. nastąpi najwcześniej w 2022 r. Jak podaje portal Otodom, podczas pandemii za małe mieszkanie do 38 m2 w Warszawie najemcy płacili średnio 2.082 zł, a za większe (do 60 m2) ok. 2.733 zł, w Krakowie jest to odpowiednio 1.551 i 2.015 zł, we Wrocławiu 1.642 i 2.103 zł, a w Gdańsku 1.775 i 2.271 zł. Spadki były najbardziej dotkliwe dla osób wynajmujących lokale o niższym standardzie lub pojedyncze pokoje.

Zdalna nauka i ograniczenie działalności firm gastronomicznych spowodowały spadek zainteresowania wynajmem oraz osiąganych dochodów wśród studentów. To właśnie ta grupa najemców była podstawą rynku we wszystkich miastach uniwersyteckich. Druga grupa najemców, której liczebność znacznie spadła to pracownicy z Ukrainy oraz innych krajów, z którymi z powodu pandemii zamknięto granice. Ostatni czynnik ograniczający popyt to spowodowany pandemią zanik turystyki. Należy jednak pamiętać, że już przed jej wybuchem władze miast turystycznych zaczęły wprowadzać ograniczenia dla wynajmu krótkoterminowego. Wszystkie te czynniki powodują zmiany jakościowe na rynku mieszkań. Tracą na atrakcyjności duże mieszkania podzielone na pokoje. Następuję natomiast wzrost znaczenia nowych produktów formatów np. SOHO (small office – home office). Jest to spowodowane faktem, że większość studentów mimo nauczania zdalnego i tak przyjedzie do miasta uniwersyteckiego, będzie jednak oczekiwać lepszego komfortu dla pracy i nauki w trybie zdalnym.

Inwestycja w mieszkanie na wynajem może być dalej opłacalna, a kupno go od dewelopera ma wiele zalet – chociażby bezpieczeństwo transakcji, lepszy stan lokalu i możliwość urządzenia go po swojemu. Jednak w obecnej sytuacji jeszcze ważniejsze jest to, by inwestować w starannie wybraną lokalizację i wysoki standard lokalu, bo to najlepsza gwarancja zachowania ceny, nawet w trudnych warunkach.

Kiedy zwróci się inwestycja w mieszkanie ?

Click to comment

Leave a Reply

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

You May Also Like

Sticky Post

Decydując się na oszczędzanie pieniędzy, większość z nas w pierwszej kolejności myśli o lokatach terminowych oraz kontach oszczędnościowych. Jednak oprocentowanie tych produktów w żadnym...

Inwestowanie w nieruchomości

Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce należy do rozwiniętych, jednak ciągle posiada ogromny potencjał wzrostu. Jego dojrzałość polega zarówno na istniejącym dużym wolumenie powierzchni biurowych,...

Sticky Post

Sieciowy sklep spożywczy, przedszkole, apteka lub drogeria to najbardziej przystępna forma inwestowania w nieruchomości komercyjne. Dzięki takiej inwestycji można, przy stosunkowo niewielkich nakładach, uzyskać...

Sticky Post

Temat pieniędzy od zawsze budzi duże emocje. I trudno się temu dziwić. Czy tego chcemy, czy nie, pieniądze odgrywają w naszym życiu bardzo ważną...