Sieciowy sklep spożywczy, przedszkole, apteka lub drogeria to najbardziej przystępna forma inwestowania w nieruchomości komercyjne. Dzięki takiej inwestycji można, przy stosunkowo niewielkich nakładach, uzyskać stabilne źródło przychodów. Dodatkowo, przy trafnym wyborze lokalizacji, nieruchomość będzie także systematycznie zyskiwać na wartości. Lokal ze sklepem typu Żabka kupisz już w cenie droższego mieszkania, a współpraca z najemcą sieciowym zwykle okazuje się łatwiejsza niż z lokatorami.
Lokal z najemcą – na co zwrócić uwagę
Inwestowanie w lokale użytkowe wymaga nieco więcej wiedzy i doświadczenia niż kupowanie mieszkania na wynajem. Jednak daje też korzyści, o które trudniej jest w przypadku inwestycji mieszkaniowej np. stabilne w długim terminie przychody, czy łatwiejsza współpraca z najemcą. Jeśli nie masz doświadczenia w tego typu inwestycjach, dobrym rozwiązaniem jest zakup lokalu użytkowego z najemcą np. sklepem spożywczym, apteką lub oddziałem banku. Najlepiej, żeby był to najemca sieciowy, gdyż wtedy łatwiej będzie można ocenić rentowność i ryzyko związane z inwestycją. W przypadku lokalu z najemcą mamy udokumentowaną historię przychodów i kosztów zweryfikowanych przez rynek. Poza tym przychody uzyskujemy od razu, nie tracąc czasu na poszukiwanie najemcy. Zawsze jednak należy zapytać sprzedającego o powody pozbywania się zarabiającego lokalu. Warto też odwiedzić interesujący nas punkt o różnych porach dnia oraz w różne dni tygodnia, żeby przekonać się jakim cieszy się zainteresowaniem wśród klientów oraz jak sprawuje się najemca.
Sprzedam / kupię lokal użytkowy
Ogłoszenia o lokalach użytkowych na sprzedaż są popularne w portalach nieruchomościowych. W profesjonalnie zredagowanym ogłoszeniu oprócz ceny powinna pojawić się informacja o nazwie najemcy, czas obowiązywania umowy najmu oraz stopa rentowności. W dobrych lokalizacjach – typu uczęszczana ulica, sąsiedztwo osiedla czy biurowca – można osiągnąć próg rentowności między 6% a 8%. Rentowność jest liczona jako iloraz przychodów, pomniejszonych o koszty przez cenę nieruchomości.
Taki poziom rentowności może wydawać się niewielki, ale oznacza on zwykle pewną inwestycję. Zresztą w porównaniu z lokatami bankowymi to i tak dobry wynik. Ponieważ przychody z tego rodzaju inwestycji pochodzą wprost z przychodów najemcy lokalu, to stajemy się w pewnym sensie jego partnerem biznesowym. Jeśli cena wynajmu jest zbyt wygórowana w stosunku do lokalizacji, ryzykujemy utratą najemcy i kosztownym przestojem. Dlatego właśnie niższa rentowność oznacza zwykle bezpieczniej skalkulowany czynsz. Jeśli rentowność przy dobrej lokalizacji przekracza 10% może to sugerować, że stawka czynszu jest nierynkowa i nie uda się dłużej utrzymać jednego najemcy.
Cena niewielickiego lokalu użytkowego z najemcą w mieście wojewódzkim zwykle oscyluje w okolicach 1 – 1,5 mln zł netto lub więcej. Jest to więc inwestycja porównywalna do droższego mieszkania lub kilku małych mieszkań. Jeśli kupujemy lokal na firmę sporą część kwoty będzie oczywiście stanowić VAT, który możemy później odliczyć. Wybór formy opodatkowania zysków to już sprawa indywidualna i trzeba rozważyć ją w kontekście całości swoich finansów.
Najemca sieciowy – Żabka, Rossmann, Apteka,
Ajenci działając w sieciach np. sklepów typu Żabka, popularnych kawiarni, przedszkoli, czy oddziałów banku zwykle podpisują umowy na dłuższy okres. W przypadku Żabki jest to 10 lat w formacie 3+7. Zwykle nie mogą oni wypowiedzieć umowy bez ważnego powodu np. awarii uniemożliwiającej prowadzenie działalności przez dłuższy okres. Właściciel może z kolei wypowiedzieć umowę w przypadku niszczenia lokalu przez najemcę. Należy dokładnie sprawdzić treść umowy. Powinna ona zwierać między innymi postanowienie o rewaloryzacji czynszu, zgodnie ze wskaźnikiem inflacji GUS.
Zakup lokalu użytkowego z najemcą jest również korzystniejszy ze względu na łatwiejsze finansowanie. Z punktu widzenia banku jest to wiarygodna inwestycja obarczona stosunkowo niskim ryzykiem. Kupując mieszkania na wynajem, kiedy mamy ich więcej niż dwa, bank będzie mniej chętnie udzielał kredytu na kolejne. Jeśli od razu zdecydujemy się na lokalne usługowe, posiadanie większego portfolio nieruchomości tego typu będzie tymczasem zwiększać naszą wiarygodność.