Zakup nieruchomości komercyjnych to jeden z najbardziej intratnych sposobów na inwestycje z długoterminową perspektywą zysku. Jednak sytuacja gospodarcza oraz specyfika branży często sprawia, że zakup tego typu nieruchomości musi zostać sfinansowane źródłami zewnętrznymi. Jakie są najpopularniejsze sposoby na finansowanie zakupu obiektów handlowych, parków logistycznych i wielu innych? Jakie wskaźniki wziąć pod uwagę przy planowaniu inwestycji w zakup nieruchomości?
Finansowanie nieruchomości komercyjnych
Inwestycja w duże nieruchomości komercyjne, takie jak supermarkety, biurowce, centra logistyczne czy inne obiekty wymaga ogromnych nakładów pieniężnych. Przedsiębiorcy zainteresowani tego typu inwestycjami rzadko kiedy dysponują depozytem, umożliwiającym realizację transakcji bez wsparcia finansowania zewnętrznego. Choć podmioty finansujące tego typu inwestycje to najczęściej banki, warto zwrócić również uwagę na inne, alternatywne źródła finansowania, które mogą okazać się bardziej dopasowane do naszych potrzeb. Bez względu na wybór, do inwestycji w nieruchomości należy się odpowiednio przygotować – biznesplan i analiza finansowa to minimum, które może stanowić wstęp do poważnych rozmów o finansowaniu inwestycji.
Kredyt na nieruchomość komercyjną
Finansowanie zakupu nieruchomości komercyjnej za pośrednictwem kredytu deweloperskiego to wciąż najpopularniejsze rozwiązanie wśród większości inwestorów. Na rynku bankowym praktycznie wszystkie instytucje posiadają w ofercie kredyt na zakup nieruchomości komercyjnych. Jednak to, co może być zniechęcające dla osób planujących taką inwestycję, to coraz bardziej restrykcyjne podejście banków do analizy kredytowej potencjalnego kredytobiorcy. Epidemia koronawirusa, której efektem jest poważne spowolnienie gospodarcze, sprawia, że finansowanie obiektów handlowych, hotelowych czy sportowych jest mocno utrudnione. Oczywiście obecna sytuacja nie przekreśla potencjalnego zrealizowania transakcji kredytu, jednak potencjalna oferta, którą zaproponuje bank, może okazać się niesatysfakcjonująca pod względem rentowności całej inwestycji.
Przegląd alternatywnych sposobów finansowania nieruchomości komercyjnych
Rozwój branży finansowania inwestycyjnych pozwala inwestorom na znacznie większą swobodę w planowaniu źródła finansowania zakupu obiektów komercyjnych. Z każdym rokiem udział kredytów deweloperskich zmniejsza się, kosztem innym, równie atrakcyjnych rozwiązań.
Ostatni okres to dynamiczny wzrost obszaru obligacji deweloperskich. Inwestorzy chętnie decydują się na zakup papierów dłużnych tego typu, głównie ze względu na atrakcyjne stopy zwrotu, sięgające nawet kilkunastu procent. Emisja obligacji deweloperskich stanowi ciekawe rozwiązanie, szczególnie w sytuacji, gdy bank oferta banku nie jest satysfakcjonująca.
Warto zwrócić uwagę na coraz modniejszy leasing obiektów komercyjnych. Pojęcie leasingu nierozerwalnie kojarzy nam się z branżą motoryzacyjną, jednak warunki, na których nieruchomość jest leasingowana, może stanowić bardzo dobrą alternatywę w stosunku do innych rozwiązań dostępnych na rynku.
Dywersyfikacja sposobów finansowania – czy to ma sens?
Jednym z eksperymentalnych, jednak bardzo skutecznych sposobów na zmniejszenie ryzyka regulowania zobowiązań wobec podmiotu finansującego naszą inwestycję jest dywersyfikacja źródeł finansowania zakupu obiektu komercyjnego. Rozwiązanie polegające na uzyskaniu środków z różnych źródeł – emisja obligacji, kredyt na zakup nieruchomości, Venture Capital pozwala na zwiększenie elastyczności i ułatwienie skompletowania środków umożliwiających realizację inwestycji.
Ze względu na restrykcyjne podejście banków do inwestycji skupionych na obiektach handlowych, inwestor może mieć problem z uzyskaniem od instytucji bankowej kwoty umożliwiającej całkowite sfinansowanie inwestycji. Jednak przy wdrożeniu dywersyfikacji, bank chętniej wyznaczy na nas cel dostępną kwotę. Takie podejście może mieć również wpływ na atrakcyjniejsze warunki finansowania.
Wskaźniki wspierające proces decyzyjny – LTV oraz LTC
Jak wcześniej wspomniano, dywersyfikacja sposobów finansowania kupna obiektu może mieć wpływ na atrakcyjniejszą ofertę banku. Banki decydując się na zaproponowanie oferty, pod uwagę biorą wskaźnik LTV (Loan to Value). Wskaźnik ten wyliczany jest jako wartość procentowa kredytu w relacji do wartości nieruchomości. Im niższa wartość wskaźnika LTV, tym lepsze warunki zaproponuje nam instytucja bankowa.
Innym istotnym wskaźnikiem, który powinniśmy poznać, jest LTC (Loan to Cost). Sygnalizuje on, jaki jest stosunek wartości kredytu do budowy danej nieruchomości. Przeliczenie tego wskaźnika może dać nam jasną informację, czy inwestycja ma szansę na bycie rentowną. Banki równie często warunkują decyzję o przyznaniu kredytu wartością wskaźnika LTC.
