Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce należy do rozwiniętych, jednak ciągle posiada ogromny potencjał wzrostu. Jego dojrzałość polega zarówno na istniejącym dużym wolumenie powierzchni biurowych, magazynowych, handlowych i hotelowych, ale także na rozwiniętej infrastrukturze prawnej i finansowej służącej realizowaniu nowych inwestycji przez liderów rynku. Pandemia doprowadziła do pogorszenia koniunktury i poszukiwania bezpieczniejszych projektów np. mixed-use, apartamenty PRS czy prywatne akademiki. Wydaje się jednak, że w dłuższej perspektywie fundamenty makroekonomiczne rozwoju tej branży w Polsce pozostaną stabilne.
Czym są nieruchomości komercyjne ?
Nieruchomości komercyjne są pojęciem bardzo szerokim. Obejmują przede wszystkim biura i obiekty handlowe, ale także wszystkie inne powierzchnie przeznaczone na wynajem np. hotele lub sale konferencyjne. Również nieruchomości mieszkaniowe budowane z myślą o wynajmie zaliczają się do tej grupy. Ponieważ są budowane zwykle z myślą o dużych wymagających klientach muszą spełniać szereg norm, wytworzonych przez samą branżę dla kontrolowania jakości jak np. certyfikaty wielokryteriowe typu WELL, LEED czy BREEAM. Samą komercjalizację i zarządzanie tymi obiektami zwykle prowadzą wyspecjalizowane firmy, które często posiadają własne portfolio klientów na podstawie globalnych umów z najemcami. Deweloperzy po skomercjalizowaniu inwestycji zwykle sprzedają wynajęte w całości budynki do wyspecjalizowanych funduszy nieruchomości komercyjnych nastawionych na stabilne, długookresowe zyski.
Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce
Rok 2019 był rekordowo dobry dla polskiego rynku nieruchomości komercyjnych. Jednak ze względu na pandemię w 2020 r. nastąpiło znaczne spowolnienie. Jak podaje firma Savills, zajmująca się komercjalizacją i zarządzaniem nieruchomościami obecnie łączna ilość nowoczesnych powierzchni biurowych w Polsce wynosi już ponad 11,8 mln m2. Jednak wartość transakcji inwestycyjnych wyniosła w sumie 5,5 mld Euro, co stanowi spadek aż o 30% w porównaniu z rokiem ubiegłym. Również podaż nowej powierzchni handlowej odnotowała w ubiegłym roku spadki. Jedynie branża magazynowa odnotowała stosunkowo dobre wyniki, ze względu na wzrost znaczenia sprzedaży przez internet w nowej sytuacji. W 2020 r. oddano w Polsce do użytku 2,2 mln m2 nowoczesnej powierzchni magazynowej, co zwiększyło całkowite zasoby do blisko 21 mln m2.
W roku 2020 nastąpiło pogłębienie trendów zmierzających do ograniczenia ryzyka inwestycji. Po latach dobrej koniunktury wśród deweloperów zaczęto przygotowywać się na nadchodzący nieuchronnie kryzys. Jedną z form takiego przygotowania na niepewne czasy był wzrost popularności inwestycji typu mixed-use, czyli łączących w jednym kompleksie wiele funkcji – biurowych, handlowych oraz hotelowych i mieszkaniowych. Nadejście pandemii pogłębiło ten trend. Przykładem takich inwestycji może być Global Office Park w Katowicach, Browary Warszawskie w Warszawie, czy Widzewska Manufaktura w Łodzi. Na popularności zyskują też apartamenty na instytucjonalny wynajem (tzw. PRS) czy prywatne akademiki. Coraz większego znaczenia nabiera jakość inwestycji od strony społecznej i środowiskowej. Na znaczeniu zyskuje tez elastyczność umów, a umowy na ekspansję ustępują popularności powierzchniom elastycznym typu co-work.
Zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi
Zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi jest bardzo wymagającym procesem i zajmują się nim wyspecjalizowane firmy np. np. CBRE, JLL czy Kinght Frank czy Savills, posiadające w swoim portfolio wiele obiektów oraz korzystające w licznych wyspecjalizowanych dostawców. Zarządzanie obejmuje zarówno bieżące utrzymanie – sprzątanie i zaopatrzenie w materiały eksploatacyjne oraz planowane przeglądy i remonty instalacji wymagane przepisami sanitarnymi i bezpieczeństwa. Ważnym procesem jest też prowadzenie umów poszczególnych najemców, gdyż zwłaszcza w przypadku dużych podmiotów posiadają oni indywidualne umowy ze specjalnymi warunkami, których zaniedbywanie może się wiązać z karami umownymi. Zarządca zwykle stara się tez utrzymać dobre relacje z pracownikami najemców danej nieruchomości organizując – w porozumieniu z pracodawcą i często na jego zlecenie – wydarzenia lub akcje społeczne na terenie obiektu. W zarządzaniu mogą również pomóc nowoczesny aplikacje do zarządzania nieruchomościami, gdzie jednym kliknięciem można wygenerować NOI dla nieruchomości i wykonać rent roll.
Co to jest podatek od nieruchomości komercyjnych ?
Podatek od nieruchomości komercyjnych wszedł w życie od początku 2019 r. Początkowo miał obejmować jedynie wybranych właścicieli dużych nieruchomości komercyjnych, ale po konsultacjach z Unią Europejską obawiającą się o dyskryminowanie części podatników, objęto nim znacznie szerszy zakres podmiotów. Obecnie dotyczy on wszystkich właścicieli nieruchomości, którzy wynajmują przynajmniej 5% ich powierzchni, a łączna wartość nieruchomości przekracza 10 milionów zł. Warto w tym miejscu podkreślić, że nie jest to podatek od zysków z najmu, ale podatek majątkowy od posiadanych nieruchomości i można go odliczyć od wpłat na podatek od firm CIT. Innymi słowy jest skierowany w tych właścicieli nieruchomości komercyjnych, którzy przez optymalizację podatkową nie wykazują zysku do opodatkowania podatkiem CIT. Wysokość podatku od nieruchomości komercyjnych wynosi 0,035% miesięcznie od wartości początkowej nieruchomości. Minimalna wartość 10 milionów złotych dotyczy łącznie całego majątku grupy kapitałowej. Zatem popularne optymalizacje polegające na rozdzielaniu budynków w osobnych firmach, należących do tej samej grupy od 2019 r. utraciły sens.
Nieruchomości komercyjne w największych polskich miastach – Warszawa, Kraków, Wrocław, Gdańsk
Warszawa jest liderem rynku nieruchomości komercyjnych. Jak podaje JLL w 2020 r. łączna wielkość powierzchni biurowej w Warszawie wynosiła 5,9 mln m2. Jednak od kilku lat łączna liczba powierzchni w pozostałych miastach nieco przekroczyła tę dostępną w Warszawie. Obecnie najbardziej spektakularne projekty na rynku Warszawskim to kompleks Varso na rogu ul. Chmielnej i al. Jana Pawła II oraz projekty skupione wokół Ronda Daszyńskiego na Woli. Jeśli chodzi o rynki regionalne to liderem jest Kraków z 27% powierzchni, a zaraz za nim Wrocław 22%. Duże rynki to także Gdańsk 15% oraz Łódź i Katowice po ok. 11%.
Co robi fundusz nieruchomości komercyjnych
Fundusze inwestujące w nieruchomości komercyjne to zarówno duże instytucje finansowe posiadające portfolio projektów na wielu rynkach, jak i małe fundusze zakładane dla realizacji wybranych prorektorów budowlanych. Te pierwsze to np. Union Investment Institutional Property, czy PKO Nieruchomości Komercyjnych FIZ PKO TFI, czyli otwarte fundusze inwestycyjne oferujące udziały, które możemy kupować np. jako jednostki uczestnictwa w prywatnych planie emerytalnym. Fundusze zwykle inwestują w strategicznie zlokalizowane i w pełni wynajęte centra biurowe wysokiej klasy położone na pewnych rynkach. Przykładem dużej transakcji z udziałem funduszy inwestycyjnego w ubiegłym roku był zakup kompleksu Equal Business Park o powierzchni ponad 60 tys. m2 przez fundusz Apollo-Rida. Najczęściej nastawiają się na ochronę kapitału i zyski w długim terminie, ale zdarzają się też projekty oferujące wyższy zysk i obarczone większym ryzykiem np. rewitalizacji obiektów zabytkowych.
Fundusze inwestycyjne coraz większą rolę zaczynają przywiązywać do pozaekonomicznych kryteriów inwestycji, czyli tzw ESG (od angielskich słów environemental – środowiskowy, social – społeczny i corporate governance – związany z kulturą zarządzania.
Nieruchomości komercyjne – jaka cena za m2
Ceny wynajmuj powierzchni biurowej klasy A w Polsce nieznacznie spadły podczas pandemii i wynoszą w Warszawie 18–24 euro centrum i 11–16 euro poza centrum oraz nieco mniej 13–15 euro w Krakowie, Wrocławiu i innych miastach. Jeśli chodzi o koszty związane z wynajmem nieruchomości komercyjnych to cena nie jest jednymi kryterium, gdyż duże znaczenie dla najemców ma także czas obowiązywania umowy, wakacje czynszowe oraz koszty eksploatacji oraz ewentualna sprzedaż powierzchni. Najemcy zwracają też uwagę na jakość zarządzania oraz dodatkowe uławicenia dla użytkowników – dostępność transportu publicznego, infrastruktury rowerowej oraz usług i gastronomii.
Wynajem i leasing nieruchomości komercyjnych
W języku firm zajmujących się wynajmem nieruchomości komercyjnych wynajem funkcjonuje głównie pod pojęciem leasingu, chociaż w praktyce wg. polskiej nomenklatury prawniczej jest to faktycznie umowa najmu. Przygotowaniem umów oraz poszukiwaniem i podpisywaniem umów z klientami zajmują się zarówno sami deweloperzy lub działające na ich zlecenie wyspecjalizowane firmy. W praktyce przygotowanie umowy leasingu to proces, przez który prowadzi klienta leasing manager współpracujący z kancelarią prawną.
Plan zarządzania nieruchomością komercyjną
Plan zarządzania nieruchomością jest dokumentem sporządzanym przez licencjonowanego zarządcę nieruchomości i stanowi podstawę do opieki nad nieruchomością. W przypadku nieruchomości komercyjnych jest to dużo bardziej złożony proces, niż ten, który znamy np. z niewielkich wspólnot mieszkaniowych. W dzisiejszych czasach zarządzanie nieruchomością wymaga też nierzadko wdrożenia odpowiednich narzędzi technologicznych. Deweloperzy i zarządcy tworzą specjalne aplikacje służące do kontrolowania systemów znajdujących się w budynku, monitorowania zużycia energii oraz komunikowania najemców i zarządców, zgłaszania awarii oraz wniosków i uwag.
Finansowanie nieruchomości komercyjnych
Budowa nieruchomości komercyjnych zwykle wymaga złożonego finansowania, pochodzącego zarówno od prywatnych inwestorów np. działających w formie funduszu inwestycyjnego lub spółek joint venture oraz pozyskania pieniędzy z banków. Budowa jest podzielona na etapy, a uruchamianie kolejnych transzy zależy zarówno od postępów prac budowlanych, jak i prowadzonej już na etapie budowy komercjalizacji.
Czytaj również :
Gdzie szukać źródła finansowania projektów deweloperskich?
